La disciplina dell’agevolazione fiscale in materia di piani particolareggiati

di Giovanni Palumbo

L'art. 2, comma 30, della L. n. 350/2003 prevede che "Nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore".
La norma richiamata dispone quindi che "I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento".
L'esistenza di piani urbanistici particolareggiati assume, quindi, il carattere di condizione indispensabile per l'applicazione dell'agevolazione, atteso che, anche in presenza di un piano regolatore generale regolarmente approvato, ma in mancanza di un piano particolareggiato concretamente vigente, non è applicabile il regime di favore.
Come del resto specificato, con apposita modifica, da parte della L. 24 dicembre 2003, n. 350, all'art. 2, comma 30, nell'accezione di piani urbanistici particolareggiati rientrano non solo quelli di iniziativa pubblica, ma anche quelli di iniziativa privata attuativi del Piano regolatore generale (PRG) (ad esempio, i piani di lottizzazione previsti dall'art. 28 della L. 17 agosto 1942, n. 1150), sempre che però la relativa convenzione deliberata dal Comune sia firmata da quest'ultimo e dall'attuatore.
Conclusivamente, le condizioni per la concessione del particolare trattamento tributario sono:

  1. che vi sia una Convenzione sottoscritta dal Comune e dal soggetto attuatore delle opere conformi alla concessione edilizia;
  2. (solo in tal caso infatti sussiste il presupposto affinchè) l'immobile sia compreso in aree facenti parte di piani urbanistici particolareggiati regolarmente approvati;
  3. che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento (ovviamente nel rispetto di tutte le prescrizioni urbanistiche inserite nella concessione edilizia rilasciata dal comune).

Il piano particolareggiato, in particolare, acquista rilievo a decorrere dalla data in cui risulta approvato dal competente organo amministrativo.
Quando, invece, il piano particolareggiato costituisce oggetto di apposita Convenzione tra il Comune e il costruttore, è sufficiente la sottoscrizione della convenzione stessa da parte “dell’attuatore”.
Il piano di lottizzazione, stipulato in convenzione con un organo pubblico (Comune) che lo delibera e lo approva, sottoscrivendolo insieme all'attuatore, è equiparato infatti ad un piano particolareggiato poiché concretizza un interesse pubblico.
Proprio quest’ultimo punto assume particolare rilevanza.
Nel caso in cui infatti la Convenzione con il Comune non sia stata sottoscritta dall’attuatore (cessionario), ma dal precedente cedente, non esiste in realtà nessuna Convenzione che possa legittimare la spettanza delle richieste agevolazioni fiscali da parte del cessionario.
La Convenzione sarebbe stata infatti posta in essere tra i precedenti proprietari e il Comune e non invece tra il Comune e i successivi acquirenti, poi attuatori della stessa.
Né sarebbe possibile sostenere che la società,acquisendo il terreno subentra nelle obbligazioni assunte dai venditori con la Convenzione edilizia.
La spettanza di un’agevolazione fiscale è infatti cosa del tutto diversa dal subentro nelle obbligazioni civilistiche che derivano da un atto di compravendita.
E certamente i rigidi presupposti, normativamente previsti, in base ai quali una specifica agevolazione fiscale può essere concessa, non possono essere oggetto di interpretazione estensiva.
La norma è fin troppo chiara: la convenzione, per assumere rilievo ai fini della spettanza dell’agevolazione fiscale, deve essere sottoscritta dall’ “attuatore”.
Ciò che si richiede dunque è che il soggetto attuatore, cioè la persona (fisica, giuridica o società di persone) che darà attuazione alla lottizzazione medesima, raggiunga l’accordo con l’Ente Locale.
Se tale accordo manca, manca dunque lo stesso presupposto affinché la società ricorrente potesse accedere all’agevolazione richiesta.
Le suddette considerazioni sono confermate anche dall’impostazione della procedura di rimborso correttamente applicabile ai casi di specie.
Il contribuente in realtà, in casi del genere, non potrebbe neppure presentare istanza di rimborso e quindi neppure potrebbe impugnare il relativo silenzio rifiuto in sede giurisdizionale.
La contraddizione rispetto alla procedura ex lege ammissibile sarebbe infatti data dalla stessa presentazione del ricorso.
Il contribuente, infatti, non impugnerebbe un diniego di agevolazione, ma un silenzio rifiuto su istanza di rimborso.
Ma per tale agevolazione fiscale parlare di rimborso sarebbe del tutto insensato.
Per l’agevolazione in esame, infatti, l'ufficio tributario, nel quale viene registrato l'atto di trasferimento, dopo aver controllato, in sede di prima liquidazione, la sussistenza dei requisiti dichiarati dalle parti della specifica Convenzione e quali risultano dal certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dall'apposito ufficio del comune (documento obbligatorio da allegare all'atto notarile, a pena di nullità di quest'ultimo) concede, in via provvisoria e sotto condizione, la richiesta agevolazione.
Lo stesso ufficio annota poi in un registro di memoria delle tasse in sospeso, gli estremi identificativi dell'atto agevolato, per procedere infine ai controlli, dopo il decorso di cinque anni dal trasferimento.
Per l’agevolazione in esame, dunque, parlare di rimborsi è già un controsenso.
Nel caso di specie non si sta parlando di un’agevolazione che prima viene richiesta e poi, eventualmente, concessa.
L’agevolazione spetta subito e il contribuente sulla base della sua “autocertificazione” può subito pagare le imposte ridotte.
Del resto, uno dei presupposti (la realizzazione delle opere conformi alla concessione edilizia) non deve sussistere all’atto di trasferimento, ma deve realizzarsi entro un termine di 5 anni.
Solo a seguito dello scadere di tale termine l’Ufficio potrà allora controllare (ed eventualmente contestare) il rispetto dei presupposti per usufruire dell’agevolazione ed eventualmente richiedere indietro (con applicazione di interessi moratori e sanzioni) quanto indebitamente non versato.
Il contribuente (attuatore della Convenzione), in conclusione, se ritiene di averne diritto dovrebbe:

  1. stipulare e sottoscrivere, nella sua qualità di attuatore, entro trenta giorni dall’invio telematico dell’atto di trasferimento, la Convenzione con il Comune;
  2. pagare meno imposte;
  3. attendere i controlli dell’Ufficio dopo il trascorrere dei cinque anni dalla data di acquisto.

Alla luce di quanto fin qui evidenziato, pertanto, chiedere il rimborso quando:

  1. non vi è alcun piano particolareggiato “regolarmente approvato”, dato che il richiedente non coincide con l’attuatore che ha stipulato la Convenzione con il Comune;
  2. l’agevolazione in esame non può dare adito ad istanze di rimborso (e quindi ai corrispondenti processi sull’eventuale silenzio rifiuto), dato che essa può (rectius: deve) essere autoapplicata dallo stesso contribuente, senza l’assenso preventivo dell’Amministrazione, la quale deve solo fare un controllo successivo (una volta trascorsi i cinque anni) sulla condizione sospensiva relativa all’utilizzazione edificatoria;

sarebbe del tutto infondato.

 

                                                                                Giovambattista Palumbo

“Il presente articolo è scritto a titolo puramente personale e non impegna l’Amministrazione di appartenenza”.