Fondi comuni di investimento immobiliare, disciplina civile e fiscale alla luce delle piu' recenti novita'

di Tommaso Landi


Fonti:
D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, art. 37; D.L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla L. 23 novembre 2001, n. 410; Circolare n. 47/E dell'8 agosto 2003 Agenzia delle Entrate - Dir. normativa e contenzioso Regime fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare; D.L. 30 settembre 2003 n. 269, convertito dalla L. 24 novembre 2003 n. 326; Legge 24 dicembre 2003 n. 350 (finanziaria 2004); Circolare n. 38/E del 5 agosto 2004 Agenzia delle Entrate ; L. 30 dicembre 2004 n. 311 (finanziaria 2005);          L. 23 dicembre 2005 n. 266 (finanziaria 2006); L. 27 dicembre 2006, n. 296 (finanziaria 2007).

SOMMARIO: a). La disciplina civilistica; b). La costituzione dei fondi - 1. Disciplina della tassazione del fondo ai fini delle imposte sui redditi; - 2. Il regime tributario in tema di imposte sui redditi dei partecipanti;- 3. Regime tributario del fondo ai fini IVA; - 4. La soggettività passiva della società di gestione ai fini IVA e la contabilità separata - 5 Detrazione dell'imposta - 6. La disciplina dei rimborsi - 7. Compensazioni - 8. Cessione del credito IVA - 9. La disciplina IVA degli apporti di beni immobili - 10. Disciplina agli effetti dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale - 11. Regime dei fondi immobiliari istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della L. 25 gennaio 1994, n. 86 -12. fondi immobiliari e società di investimento immobiliare a confronto
 
Premessa:
a). La disciplina civilistica
Il fondo comune di investimento è definito quale patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte; il patrimonio del fondo, sia aperto che chiuso, può essere raccolto mediante una o più emissioni di quote [art. 1 comma 1 lettera j), del D. Lgs. n. 58 del 24 febbraio 1998, (Tuf)(1) ].
I fondi immobiliari cui si fa riferimento nel presente scritto sono: i fondi che investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società immobiliari [art. 37, comma 1, lettera d-bis) del Tuf (2)]; i fondi immobiliari, istituiti con apporto di beni immobili o diritti reali immobiliari per almeno il 51 % da parte dello Stato e degli altri enti pubblici (art. 14-bis della L. n. 86 del 25 gennaio 1994).
Per la costituzione di un fondo immobiliare, è necessaria la presenza di una società di gestione del risparmio (SGR), la quale svolge l’attività istituzionale di gestione dei fondi ( art. 34 del Tuf) ed è iscritta in un apposito albo detenuto dalla Banca d’Italia (art. 35 del Tuf).
Per l’autorizzazione ad operare la SGR deve possedere determinati requisiti quali:
la forma giuridica di S.p.a.;
la sede legale e la direzione generale in Italia;
il capitale sociale versato in ammontare non inferiore a quello determinato in via generale dalla Banca d’Italia;
professionalità, indipendenza ed onorabilità dei soggetti che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo;
l’onorabilità per i titolari di partecipazioni;
la struttura del gruppo di cui è parte la società deve essere tale da non pregiudicare l’effettivo esercizio della vigilanza sulla società stessa e deve fornire determinate informazioni;
la presentazione, unitamente all’atto costitutivo e allo statuto, di un programma concernente l’attività iniziale nonché di una relazione sulla struttura organizzativa;
la denominazione sociale che contenga le parole “società di gestione del risparmio”.
Inoltre l’autorizzazione è negata quando dalla verifica delle condizioni di cui sopra non risulta garantita la sana e prudente gestione.
Relativamente al requisito del capitale sociale, occorre ricordare che la Banca d’Italia ha stabilito che l’ammontare del capitale sociale della SGR non deve essere inferiore ad un milione di Euro e deve essere interamente versato(3) .
Con specifico riferimento alle società che gestiscono fondi immobiliari, l’art. 1 della L. n. 86 del 1994, (istitutiva dei fondi comuni di investimento), prevedeva che il capitale di una SGR non potesse essere inferiore a 10 miliardi di lire (euro 5.164.569). Tale articolo, come stabilito dall’art. 214, comma 2, lettera l), del Tuf, è stato abrogato, ma continuava ad essere applicato sino alla data di entrata in vigore dei provvedimenti emanati ai sensi del medesimo Tuf.
Poiché, ormai, sono stati emessi i provvedimenti richiesti dal Tuf per l’abrogazione dell’articolo de quo (provvedimento della Banca d’Italia dell’ 1 luglio 1998, che ha emanato il regolamento in materia di SGR, ora abrogato dal provvedimento della Banca d’Italia 14 aprile 2005), si può ritenere che anche per le SGR immobiliari il capitale sociale minimo sia di un milione di Euro.               
La domanda di autorizzazione all’esercizio dell’attività va inviata alla Banca d’Italia, la quale, sentita la Consob, la rilascia ed iscrive la SGR nell’apposito Albo.
La SGR deve possedere un patrimonio adeguato all’attività esercitata che non può essere inferiore a un determinato importo (cd. patrimonio di vigilanza).
La SGR è sottoposta alla vigilanza della Banca d’Italia e della Consob e deve operare con diligenza, correttezza e trasparenza nell’interesse dei partecipanti ai fondi e prevede all’esercizio del diritti di voto inerenti agli strumenti finanziari di pertinenza dei fondi gestiti, salvo diversa disposizione di legge.
Per ciò che riguarda l’istituzione del fondo immobiliare essa avviene con una delibera dei componenti organi della SGR, la quale contestualmente approva il regolamento del fondo stesso.
Il regolamento di ciascun fondo definisce le caratteristiche del fondo, ne disciplina il funzionamento, indica la società promotrice, il gestore, se diverso dalla società promotrice e la banca depositaria (il cui compito principale è quello di custodire gli strumenti finanziari e la liquidità del fondo), definisce la ripartizione dei compiti fra tali soggetti e i partecipanti al fondo.
La Banca d’Italia approva il regolamento del fondo e le sue modificazioni, valutandone in particolare la completezza e la compatibilità con i criteri generali stabiliti dalla legge relativamente alla definizione di fondo comune ed alla sua struttura.
Per quanto riguarda l’importo del patrimonio del fondo si ritiene che siano stati emessi i provvedimenti richiesti per l’abrogazione dell’art. 12, comma 2, della L. n. 86 del 1994 (vedasi il Decreto del Ministro del Tesoro n. 228 del 24 maggio 1999, che regolamenta la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento). Pertanto i limiti ivi previsti non devono più essere rispettati.
Il patrimonio del fondo è distinto da quello della SGR e da quello dei partecipanti.
La SGR può, con il patrimonio del fondo, esercitare l’attività di acquisto, vendita, gestione e locazione con facoltà di acquisto di beni immobili o di diritti reali di godimento sugli stessi.
Il fondo può investire in depositi bancari ed in strumenti finanziari soltanto per importi limitati, mentre non può svolgere attività diretta di costruzione ed investire in un unico bene immobile con caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie (4).

b). La costituzione dei fondi
Ai sensi di quanto espressamente previsto dall’art. 12- bis comma 1, del D.M. 24 maggio 1999, n. 228, i fondi immobiliari possono essere istituiti esclusivamente in forma chiusa, ossia formati da un numero di quote predeterminate e invariabile nel tempo, con un capitale conferito che, nella maggioranza dei casi, può essere riscattato soltanto al termine della vita del fondo (5) .
La disciplina fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare riguarda i fondi istituiti ai sensi dell’art. 37 del Tuf (D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, art. 37).
Tali fondi investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società immobiliari.
In particolare gli investimenti nelle attività immobiliari devono essere pari ad almeno i due terzi del valore complessivo del fondo, ridotti al 51% qualora il patrimonio del fondo sia investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca.
I limiti di investimento indicati devono essere necessariamente raggiunti entro 24 mesi dall’avvio dell’operatività del fondo(6) .
Le norme tributarie in commento risultano anche applicabili ai fondi immobiliari istituiti, ai sensi dell’art. 14-bis della L. 25 gennaio 1994 n. 86, così come meglio specificato al paragrafo 11 del presente lavoro.              
La disciplina in oggetto è stata modificata dagli articoli da 5 a 10 del D.L. 25 settembre 2001, n. 351, di seguito decreto, convertito con modificazioni dalla L. 23 novembre 2001, n. 410, il cui testo coordinato è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 274 del 24 novembre 2001.
Gli articoli che a noi interessano sono quelli da a 6 a 9 del decreto.
Tali norme hanno subito una nuova modifica apportata dall’art. 41-bis D.L. 269 del 2003 e dall’art. 3 com. 122 della finanziaria per il 2004.
- L’art 6 disciplina la tassazione del fondo ai fini delle imposte sui redditi;
- l’art. 7 detta il regime fiscale dei partecipanti;
- l’art.8 prevede il regime di tassazione del fondo ai fini dell’I.V.A.;
- l’art. 9 contiene disposizioni di coordinamento in materia d’imposte di registro, ipotecarie e catastali e di ritenute alla fonte.
Va infine considerato che il D. Lgs. 12 dicembre 2003, n. 344, ha apportato al testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) le modifiche e le integrazioni conseguenti all’attuazione della legge delega 7 aprile 2003, n. 80 sulla riforma del sistema fiscale statale, pertanto nella presente trattazione sono indicati, in parentesi, i riferimenti agli articoli del Tuir come modificati dalla predetta riforma.
Analizzando il citato art. 12-bis del D.M. 24 maggio 1999, n. 228 si apprende che i fondi immobiliari possono essere costituiti:
per cassa;
mediante apporto.
 Nel primo caso le quote del fondo vengono inizialmente collocate sul mercato per permettere la raccolta della liquidità che, successivamente, potrà essere utilizzata per l’acquisto, nei limiti e nei tempi sopra descritti, dei beni di cui all’art. 4, comma 2, lettera d) del D.M. n. 228/ 1999, ossia:
beni immobili;
diritti reali immobili;
partecipazioni in società immobiliari.
Per poter procedere all’acquisto dei predetti beni, il comma 7 del medesimo art. 12-bis, riconosce ai fondi immobiliari la possibilità di contrarre prestiti per un importo massimo pari al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni in società immobiliari e del 20 % degli altri beni da essi detenuti, i limiti di cui al comma 7 non si applicano ai fondi costituiti ai sensi dell'articolo 16 del D.M. n. 228/ 1999(7) .
Detti prestiti possono essere contratti anche per operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito il fondo.
Nel caso di costituzione mediante apporto, la sottoscrizione delle quote del fondo immobiliare avviene mediante l’apporto, prevalente ma non esclusivo(8) , di beni immobili, di diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
In tale ipotesi e a condizione che il regolamento del fondo lo preveda espressamente(9) , la sottoscrizione delle quote può essere effettuata sia in fase costitutiva che in fase successiva alla costituzione del fondo, il patrimonio del fondo non può essere investito in beni direttamente o indirettamente ceduti da un socio, amministratore, direttore generale o sindaco della SGR, o da una società del gruppo, né tali beni possono essere direttamente o indirettamente ceduti ai medesimi soggetti.

1. Disciplina della tassazione del fondo ai fini delle imposte sui redditi
Il Decreto Legge del 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla L. del 24 novembre 2003 n. 326 (in vigore dal 26 novembre 2003), titolato Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell'andamento dei conti pubblici, con l’art. 41–bis, ha apportato le seguenti modifiche alla previgente normativa.
Nell'articolo 6 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, i commi 2 e 3 sono abrogati, tali disposizioni prevedevano un’imposta sostitutiva che la società di gestione doveva applicare nella misura dell’1% annuale del valore netto contabile del fondo.
Il nuovo testo risulta, quindi, essere:

“1. I fondi comuni d'investimento immobiliare istituiti ai sensi dell'articolo 37 del testo unico di cui al D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, e dell'articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, non sono soggetti alle imposte sui redditi e all'imposta regionale sulle attività produttive.
Le ritenute operate sui redditi di capitale sono a titolo d'imposta. Non si applicano le ritenute previste dall'articolo 26, commi 2, 3, 3-bis e 5, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, nonché le ritenute previste dall'articolo 10-ter della legge 23 marzo 1983, n. 77.
2. (Comma abrogato)
3. (Comma abrogato)
3-bis. Alle cessioni ed ai conferimenti ai fondi di investimento immobiliare istituiti ai sensi degli articoli 37 del testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, si applica l'articolo 37-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600. Ai conferimenti di beni ai medesimi fondi non si applicano, in ogni caso, le disposizioni del decreto legislativo 8 ottobre 1997, n. 358.”
Ad oggi, dunque, gli elementi essenziali della disciplina della tassazione del fondo ai fini delle imposte sui redditi sono i seguenti:
i fondi comuni di investimento immobiliare non sono soggetti alle imposte sui redditi e all’imposta regionale sulle attività produttive (cd. IRAP)
le ritenute operate sui redditi di capitale sono a titolo di imposta.
Ciò premesso, occorre precisare che non si applicano le ritenute previste dall’art. 26, commi 2,3,3-bis e 5, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, nonché le ritenute previste dall’art. 10-ter della legge 23 marzo 1983, n 77. In particolare evidenziamo che non si applicano né ritenute, né imposte sostitutive con riferimento ai seguenti redditi:
interessi ed altri proventi dei conti correnti, depositi, certificati di deposito e buoni fruttiferi;
interessi ed altri proventi maturati sino al momento del rimborso anticipato di obbligazioni e titoli similari con scadenza non inferiore a 18 mesi emessi da soggetti non residenti in Italia;
proventi da riporti, pronti contro termine su titoli e valute, mutuo di titolo garantito;
proventi derivanti dalla partecipazione ad organismi di investimento collettivo del risparmio in valori mobiliari di diritto estero, situati negli stati membri UE, conformi alle direttive comunitarie le cui quote vengono collocate nel territorio dello Stato;
interessi ed altri proventi delle obbligazioni e dei titoli similari soggetti alle disposizioni del D.Lgs. n. 329 del 1 aprile 1996.
 Dividendi corrisposti alle società.
alle cessioni ed ai conferimenti  ai fondi di investimento immobiliare si può applicare la norma antielusiva prevista dall’art. 37 bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600.
 Ai conferimenti di beni ai medesimi fondi non si applicano, in ogni caso, le disposizioni del D.Lgs. 8 ottobre 1997, n. 358 in tema di disciplina tributaria delle operazioni straordinarie.
E’ da notare che ai sensi dei commi 137 e 140 della finanziaria 2007 le plusvalenze realizzate all’atto del conferimento di immobili ai fondi comuni di investimento immobiliare sono assoggettabili, a scelta del contribuente alle ordinarie regole di tassazione ovvero ad una imposta sostitutiva dell’imposta sui redditi e dell’IRAP con aliquota al 20 percento.

2. Il regime tributario in tema di imposte sui redditi dei partecipanti
Una chiave di lettura alle modificazioni introdotte, che andremo ad analizzare, può essere trovata nell’ottica di quanto accade in altri paesi dell’Unione Europea, ove il sistema di imposizione dei fondi di investimento non è basato sul modello esenzione-tassazione-tassazione (schema ETT, cioè esenzione dei versamenti al fondo, tassazione dei redditi derivanti dagli investimenti effettuati dal fondo, tassazione dei redditi percepiti dagli investitori) ma su quello esenzione-esenzione- tassazione (EET), nel quale i redditi derivanti dagli investimenti effettuati dal fondo non sono tassati sino al momento in cui l’investitore non percepisce, in una qualsiasi modalità, i frutti di questa forma di investimento.      
Anche il regime fiscale dei partecipanti è stato modificato dall’Art. 41-bis, comma 9 del D.L. 269/2003. L'articolo 7 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, e' sostituito dal seguente ed ulteriormente integrato con le aggiunte ad opera del comma 481 dell'art. 1, L. 23 dicembre 2005, n. 266:
"Art. 7. - (Regime tributario dei partecipanti):
1. Sui proventi di cui all’articolo 41, comma 1, lettera g), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, derivanti dalla partecipazione a fondi comuni d’investimento immobiliare di cui all’articolo 6, comma 1, la società di gestione del risparmio opera una ritenuta del 12,50 per cento. La ritenuta si applica sull’ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota risultanti dai rendiconti periodici redatti ai sensi dell’articolo 6, comma 1, lettera c), numero 3), del testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, distribuiti in costanza di partecipazione nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto. Il costo di sottoscrizione o acquisto è documentato dal partecipante. In mancanza della documentazione il costo è documentato con una dichiarazione sostitutiva.
2. La ritenuta di cui al comma 1 è applicata a titolo d'acconto nei confronti di: a) imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all'impresa commerciale; b) società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate; società ed enti indicati nelle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 87 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e stabili organizzazioni nel territorio dello Stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo. Nei confronti di tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi da imposta sul reddito delle società, la ritenuta è applicata a titolo d'imposta.
(E’ evidente che a nessuno dei predetti soggetti spetterà alcun credito di imposta.
Infatti, non avendo il fondo pagato alcuna imposta sostitutiva, non si realizza alcun fenomeno di doppia imposizione n.d.A.) 
 La ritenuta non è operata sui proventi percepiti dalle forme di previdenza complementare di cui al decreto legislativo 21 aprile 1993, n. 124, e dagli organismi d'investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58.
(Dunque, ai fini dell’applicazione della ritenuta in oggetto i predetti soggetti sono tutti trattati come lordisti.
Pertanto, per gli organismi di investimento collettivo e per i fondi pensione, i proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari saranno computati nel risultato di gestione assoggettato ad imposta sostitutiva, rispettivamente del 12,50 o del 5 per cento, e del 11 per cento n.d.A.).     
2-bis. Qualora le quote dei fondi comuni di investimento immobiliare di cui all'articolo 6, comma 1, siano immesse in un sistema di deposito accentrato gestito da una società autorizzata ai sensi dell'articolo 80 del testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, la ritenuta di cui al comma 1 è applicata, alle medesime condizioni di cui ai commi precedenti, dai soggetti residenti presso i quali le quote sono state depositate, direttamente o indirettamente aderenti al suddetto sistema di deposito accentrato nonché dai soggetti non residenti aderenti a detto sistema di deposito accentrato ovvero a sistemi esteri di deposito accentrato aderenti al medesimo sistema .
2-ter. I soggetti non residenti di cui al comma 2-bis nominano quale loro rappresentante fiscale in Italia una banca o una società di intermediazione mobiliare residente nel territorio dello Stato, una stabile organizzazione in Italia di banche o di imprese di investimento non residenti, ovvero una società di gestione accentrata di strumenti finanziari autorizzata ai sensi dell'articolo 80 del testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58. Il rappresentante fiscale risponde dell'adempimento dei propri compiti negli stessi termini e con le stesse responsabilità previste per i soggetti di cui al comma 2-bis, residenti in Italia e provvede a:
a) versare la ritenuta di cui al comma 1;
b) fornire, entro quindici giorni dalla richiesta dell'Amministrazione finanziaria, ogni notizia o documento utile per comprovare il corretto assolvimento degli obblighi riguardanti la suddetta ritenuta.
3. Non sono assoggettati ad imposizione i proventi di cui al comma 1 percepiti dai soggetti non residenti come indicati nell'articolo 6 del decreto legislativo 1° aprile 1996, n. 239.
Occorre inoltre sottolineare che, le disposizioni riguardanti le modifiche all’art. 6 hanno effetto a decorrere dal 1 gennaio 2004.
Le disposizioni riguardanti le modifiche dell’art. 7 hanno effetto per i proventi percepiti a decorrere dal 1 gennaio 2004 sempre che riferiti a periodi di attività dei fondi che hanno avuto inizio successivamente al 31 dicembre 2003.
Per i proventi di ogni tipo percepiti o iscritti in bilancio e riferiti a periodi di attività dei fondi chiusi fino al 31 dicembre 2003 continuano ad applicarsi le disposizioni dell'articolo 7 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, nel testo in vigore alla predetta data.
commentiamo rapidamente queste modifiche.
L’art. 41 bis del decreto legge 269/03 contiene una sostanziale riforma del regime fiscale dei fondi comuni immobiliari.
I fondi immobiliari infatti non saranno soggetti ad imposta sul reddito ed a IRAP.
I redditi provenienti dal fondo, pertanto, saranno assoggettati a tassazione solamente in capo all’investitore, all’atto della percezione.
Resta ferma la regola in base alla quale i redditi di capitale percepiti dal fondo sono tassati a titolo di imposta; tuttavia come meglio descritto dalla circolare 47/E del 2003, paragrafo 3.3, i redditi più frequenti non sono assoggettati a ritenuta.
Quindi l’applicazione di imposte sostitutive o ritenute alla fonte a titolo di imposta sarà circoscritta a poche categorie di redditi, come gli interessi dei titoli obbligazionari e similari emessi da società residenti diverse dalle banche, da quelle con azioni negoziate in mercati regolamentari italiani e dalle società veicolo di operazioni di cartolarizzazione, gli interessi delle cambiali finanziarie e delle accettazioni bancarie, i proventi dei titoli atipici nonché dei fondi immobiliari esteri, che sono equiparati agli atipici.
Peraltro sui proventi di fonte estera soggetti a ritenuta d’imposta se percepiti per il tramite di intermediari residenti, non essendo il fondo soggetto ad imposta sui redditi, non potrà applicarsi l’imposta sostitutiva di cui all’art. 16 bis del testo unico[ora art. 18 Tuir].
In base alla nuova versione dell’art. 7 del decreto legge 351del 2001:
Sui proventi dei fondi costituiti in costanza di partecipazione o compresi nel valore di riscatto o liquidazione della quota, l’investitore subirà una ritenuta del 12,5 % a cura della società di gestione;
La ritenuta sarà calcolata sulla differenza fra il valore di liquidazione o riscatto e il costo d’acquisto o sottoscrizione che, se non documentato, sarà autocertificato dal partecipante;
La ritenuta sarà a titolo di acconto nei confronti:
degli imprenditori individuali se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale;
 delle società di persona commerciali;
delle società di capitali ed enti commerciali residenti;
delle stabili organizzazioni in Italia di società non residenti.
sarà a titolo di imposta nei confronti di tutti gli altri soggetti (persone fisiche non imprenditori, enti non commerciali, società semplici, soggetti esenti, soggetti esclusi in base all’art. 88 del Testo unico [ora art. 74 del Tuir], soggetti residenti in paesi che non concedono lo scambio di informazioni, indicati nel decreto ministeriale 4 settembre 1996);
Gli OICR (organismi di investimento collettivo del risparmio di cui al D.Lgs. n. 58/1998) italiani (compresi gli stessi fondi immobiliari) e i fondi pensione saranno lordisti: pertanto, per gli Oicr immobiliari e i fondi pensione il reddito sarà incluso nel loro risultato di gestione imponibile rispettivamente al 12,5% o 5 % e all’11%;
Ai non residenti, quando autocertifichino di essere residenti in stati che concedono lo scambio di informazioni, si estende la possibilità di cui all’art. 6 del D.Lgs. 239/96, relativo ai titoli dei “grandi emittenti”; il che consentirà loro di evitare di attendere i tempi della procedura di rimborso;
Nessun investitore avrà più diritto a crediti di imposta, non avendo il fondo pagato alcuna imposta sostitutiva.
La soppressione dell’imposta sostitutiva dell’1%, ha effetto a decorrere dal 1 gennaio 2004.
Il nuovo regime dei proventi per i partecipanti ha effetto per i proventi percepiti a decorrere dal 1 gennaio 2004, sempre che riferiti a periodi di attività dei fondi che hanno avuto inizio successivamente al 31 dicembre 2003 .
La norma non detta specifiche disposizioni per i redditi derivanti dalla negoziazione di quote di fondi di investimento immobiliare. Tali redditi rientrano quindi, secondo le norme di carattere generale, nell’ambito applicativo dell’art. 81, comma 1, lettera c-ter ) del Tuir [ ora art. 67, comma 1, lettera c-ter, del Tuir]    

 

3. Regime tributario del fondo ai fini I.V.A.
Per quanto concerne l'imposta sul valore aggiunto, l'art. 8 del decreto 351 ha rivisitato, integrandola e completandola, la disciplina previgente contemplata all'art. 15 della L. n. 86 del 1994.
A ciò occorre aggiungere l’integrazione operata dalla finanziaria per il 2004 (L. 24 dicembre 2003, n.350) che con l’art. 3 comma 122 ha introdotto il comma 1 –bis all’art 8 del decreto Legge n. 351, poi sostituito dall’art 3- quater, D.L. 3 Agosto 2004, n. 220, nel testo integrato dalla relativa legge di conversione:
(art. 8):
1. La società di gestione è soggetto passivo ai fini dell'imposta sul valore aggiunto per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni dei fondi immobiliari da essa istituiti. L'imposta sul valore aggiunto è determinata e liquidata separatamente dall'imposta dovuta per l'attività della società secondo le disposizioni previste dal decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, ed è applicata distintamente per ciascun fondo. Al versamento dell'imposta si procede cumulativamente per le somme complessivamente dovute dalla società e dai fondi. Gli acquisti di immobili effettuati dalla società di gestione e imputati ai singoli fondi, nonché le manutenzioni degli stessi, danno diritto alla detrazione dell'imposta ai sensi dell'articolo 19 del citato decreto. Ai fini dell'articolo 38-bis del medesimo decreto, gli immobili costituenti patrimonio del fondo e le spese di manutenzione sono considerati beni ammortizzabili ed ai rimborsi d'imposta si provvede entro e non oltre sei mesi, senza presentazione delle garanzie previste dal medesimo articolo.
1-bis. Gli apporti ai fondi immobiliari chiusi disciplinati dall'articolo 37 del testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazioni, e dall'articolo 14- bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, e successive modificazioni, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto, si considerano compresi, agli effetti dell'imposta sul valore aggiunto, tra le operazioni di cui all'articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, nonché, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell'articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nell'articolo 10, comma 2, del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, e successive modificazioni, e nell'articolo 4 della tariffa allegata al citato testo unico di cui al decreto legislativo n. 347 del 1990. La disposizione recata dal presente comma ha effetto dal 1° gennaio 2004.
2. In alternativa alla richiesta di rimborso la società di gestione può computare gli importi, in tutto o in parte, in compensazione delle imposte e dei contributi ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, anche oltre il limite fissato dall'articolo 25, comma 2, del citato decreto. Può altresì cedere a terzi il credito indicato nella dichiarazione annuale. Si applicano le disposizioni degli articoli 43-bis e 43-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602. Gli atti pubblici o le scritture private autenticate, aventi ad oggetto la cessione del credito, sono soggetti ad imposta di registro nella misura fissa di L. 250.000.
3. Con decreto dell'amministrazione finanziaria sono stabilite le modalità di attuazione delle disposizioni dei commi 1 e 2, anche con riguardo al versamento dell'imposta, all'effettuazione delle compensazioni e alle cessioni dei crediti.

4. La soggettività passiva della società di gestione ai fini IVA e la contabilità separata.
 In primo luogo, la succitata norma stabilisce che "la società di gestione è soggetto passivo, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni di fondi immobiliari da essa istituiti". Viene dunque riaffermata l'esclusione di una soggettività passiva, ai fini Iva, per il fondo immobiliare e l'attribuzione, in via esclusiva, della medesima soggettività in capo alla società di gestione, principio già contenuto nel comma 8 dell'art. 15 della L. n. 86 del 1994, introducendo anche, in relazione a questa fattispecie (10), il meccanismo di applicazione dell’IVA secondo la tecnica del reverse charge (11).
Tuttavia, anche se unico soggetto passivo nei confronti dell'Amministrazione finanziaria è la società di gestione, a quest'ultima viene imposto, in relazione a ciascuno dei fondi immobiliari istituiti, un rigido sistema di separazione contabile. È infatti esclusa la possibilità di computare le operazioni di pertinenza dei vari fondi in modo unitario.
 L'art. 8, comma 1, secondo periodo, del decreto, infatti, confermando il principio già contenuto nell'art. 15, comma 8, della L. n. 86 del 1994, stabilisce che l'imposta sul valore aggiunto deve essere determinata e liquidata separatamente dall'imposta dovuta per l'attività della società, secondo le disposizioni di cui al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, e che la stessa deve essere applicata distintamente per ciascun fondo.
Ciò comporta quindi, la necessità di istituire più contabilità separate agli effetti dell'Iva.
 La società di gestione è tenuta, pertanto, a porre in essere tutti gli adempimenti ai fini Iva, separatamente per sé e per ciascun fondo gestito, istituendo autonomi registri, emettendo fatture con distinte serie di numerazione, effettuando distinte registrazioni delle operazioni, separate liquidazioni dell'imposta, eccetera.
Tuttavia, la società di gestione, in virtù del principio dell'unicità del soggetto passivo d'imposta, deve presentare un'unica dichiarazione annuale, compilando un unico frontespizio, e tanti moduli quante sono le contabilità da essa istituite (ovvero un modulo per le proprie operazioni, ed un modulo per ciascun fondo gestito).
Inoltre, nonostante la gestione separata della contabilità Iva, in base a quanto stabilito dal terzo periodo del comma 1 del citato art. 8 del decreto, la società è tenuta ad effettuare un unico versamento cumulativo dell'imposta, per le somme complessivamente dovute dalla società e dai fondi, al quale procede previa compensazione dei saldi Iva rilevati in ciascuna distinta contabilità.

5. Detrazione dell'imposta
L'art. 8 del decreto stabilisce che la società di gestione, nell'ambito della contabilità separata relativa a ciascun fondo, può detrarre ai sensi dell'art. 19 del D.P.R. n. 633 del 1972 l'imposta pagata per gli acquisti di immobili, nonché per la manutenzione degli stessi.
L'applicazione della disciplina sulla detraibilità degli acquisti, in realtà, consegue alla affermata soggettività passiva, ai fini Iva, della società di gestione anche con riferimento alle operazioni relative ai fondi.
Va altresì chiarito che, con la disposizione in commento, il legislatore non ha inteso derogare alle regole ordinarie che disciplinano il diritto alla detrazione, diritto che, anche nell'ipotesi in esame, resta subordinato ai criteri dettati dall'art. 19 e seguenti del D.P.R. n. 633 del 1972. In particolare, per ciascun fondo, trova piena applicazione la disciplina del cosiddetto pro rata di cui al medesimo art. 19, comma 5, del D.P.R. n. 633 del 1972. Inoltre, rilevano ai fini del calcolo della percentuale di detraibilità, le operazioni esenti rientranti nell'attività caratteristica del fondo previste dai numeri 1), 3), 4) e 9) dell'art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, in quanto l'attuale formulazione dell'art. 8 del decreto non ripropone la non rilevanza delle stesse a tali fini, statuita dalla previgente normativa.
Tuttavia, tenuto conto che per i fondi immobiliari l'attività caratteristica è costituita dall'investimento in via prevalente in beni immobili, diritti reali immobiliari, nonché dall'acquisto di partecipazioni in società immobiliari e di titoli rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione, trovano in ogni caso applicazione le disposizioni di cui all'art. 19-bis, comma 2, del D.P.R. n. 633 del 1972 disciplinanti la determinazione della percentuale di detrazione. Pertanto, a tali fini, si tiene conto delle operazioni attive che riguardano le cessioni di partecipazioni in società immobiliari e di titoli rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione (in quanto rientrano nell'attività tipica del fondo), ma non si tiene conto delle operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 9) dell'art. 10 dello stesso D.P.R. n. 633 del 1972, quando le predette operazioni non formano oggetto dell'attività propria del fondo o siano accessorie alle operazioni imponibili, ferma restando l'indetraibilità dell'imposta relativa ai beni e servizi utilizzati esclusivamente per effettuare queste ultime operazioni (ad esempio, operazioni di investimento della liquidità in attesa dell'acquisizione di beni immobili).

6. La disciplina dei rimborsi
L'art. 8 del decreto detta inoltre una serie di disposizioni, in parte riproducendo il contenuto dell'art. 15, comma 8, della L. n. 86 del 1994, in parte introducendo norme specifiche ed innovative, al fine di disciplinare le modalità di recupero della eventuale eccedenza di Iva a credito vantata dalla società di gestione. In particolare, tali disposizioni rispondono all'esigenza di evitare che il ricorso alla struttura del fondo di investimento immobiliare origini crediti Iva di ingente ammontare e difficile e lunga recuperabilità.
In primo luogo è stabilito che gli immobili che costituiscono il patrimonio del fondo e le spese di manutenzione effettuate sono considerati, ai fini dell'art. 38-bis del D.P.R. n. 633 del 1972, beni ammortizzabili, rendendosi così applicabile la disciplina di cui all'art. 30, comma 3, lettera c), dello stesso D.P.R. n. 633 del 1972, che consente di ottenere il rimborso annuale dell'imposta relativa all'acquisto o importazione di beni ammortizzabili, nonché il rimborso relativo a periodi inferiori all'anno, qualora ricorrano le condizioni previste dalla legge, ovvero quando gli acquisti e le importazioni di beni ammortizzabili superino i due terzi degli acquisti ed importazioni imponibili ai fini Iva.
Il citato art. 8 del decreto stabilisce, altresì, che ai rimborsi d'imposta si procede entro e non oltre sei mesi dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione annuale, senza presentazione delle garanzie ordinariamente previste. Detto termine deve intendersi riferito unicamente ai rimborsi annuali per i quali, in assenza di una specifica previsione, si sarebbe applicato l'ordinario termine, di cui all'art. 38-bis del D.P.R. n. 633 del 1972, di tre mesi, decorrenti dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione annuale.
In ogni caso, considerato che un'eventuale ritardo nell'esecuzione del rimborso non ne inficia la validità, è da ritenere che il predetto termine sia ordinatorio, ovvero non a pena di decadenza.
Al riguardo, occorre tener presente che l'art. 52 della L. 21 novembre 2000, n. 342, integrando le disposizioni del secondo comma del citato art. 38-bis, consente il rimborso infrannuale delle eccedenze a credito Iva anche nelle ipotesi di acquisto di beni ammortizzabili. Pertanto, si ritiene che l'esonero dalla presentazione delle predette garanzie sia applicabile anche alle istanze di rimborso infrannuale.

7. Compensazioni
Il comma 2 dell'art. 8 del decreto dispone che la società di gestione, in alternativa alla richiesta di rimborso, può utilizzare gli importi a credito Iva, riferibili alle operazioni imputate al fondo d'investimento immobiliare, in tutto o in parte, in compensazione delle imposte e contributi ai sensi dell'art. 17 del D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241, senza tener conto del limite fissato dall'art. 25, comma 2, dello stesso decreto (euro 516.456,90).
Ciò vale sia in ipotesi di rimborso derivante dalla dichiarazione annuale, sia in caso di rimborso infrannuale spettante ai sensi dell'art. 38-bis del D.P.R. n. 633 del 1972. Viene, in sostanza, introdotta per i fondi immobiliari la possibilità di utilizzare il predetto strumento della compensazione, senza i limiti previsti per gli altri contribuenti. Il successivo comma 3 dell'articolo 8 prevede che l'Amministrazione finanziaria stabilisca, con decreto, le modalità di attuazione delle disposizioni dei commi 1 e 2, anche con riguardo al versamento dell'imposta ed all'effettuazione delle compensazioni. In merito, si precisa che il diritto alla compensazione dei crediti, al pari degli obblighi di versamento, derivando direttamente dalla norma primaria è pienamente vigente e non è subordinato all'emanazione di un provvedimento di carattere regolamentare.
Pertanto la compensazione, oltre i limiti indicati dall'art. 25, comma 2, del D.Lgs. n. 241 del 1997 è da ritenersi ammessa a partire dal 1° gennaio 2002.

 8. Cessione del credito Iva
L'art. 8, comma 2, del decreto, prevede che la società di gestione possa cedere a terzi il credito Iva risultante dalla dichiarazione annuale. A tale ipotesi risultano applicabili le regole contenute negli artt. 43-bis e 43-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, che prevedono due distinte modalità di trasferimento dei crediti.
La prima riguarda le eccedenze già richieste a rimborso, la cui cessione deve essere comprovata da atto pubblico o scrittura privata autenticata, da notificare all'Ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate e al competente concessionario del servizio della riscossione.
Per espressa previsione del medesimo articolo 8, comma 2, del decreto, gli atti e le scritture in questione sono sottoposti ad imposta di registro in misura fissa. La seconda modalità di trasferimento concerne i crediti per i quali non è stata, né sarà presentata, richiesta di rimborso ed è riservata alle società facenti parte di uno stesso gruppo, come definito dal comma 4 dell'art. 43-ter del D.P.R. n. 602 del 1973.
In tal caso non è richiesto che la cessione sia comprovata da atto pubblico o scrittura privata, né è necessaria la notifica all'Amministrazione finanziaria. Occorre, invece, ai sensi del comma 2 dell'articolo 43-ter, che la società di gestione indichi nella dichiarazione annuale gli estremi dei soggetti cessionari facenti parte dello stesso gruppo e gli importi ceduti ad ognuno dei soggetti; il cessionario, infatti, acquisisce la titolarità del credito ricevuto solo con la presentazione della dichiarazione annuale da parte del cedente.
Si ricorda che il credito in tal modo acquisito può essere utilizzato nelle liquidazioni periodiche o nella dichiarazione annuale ovvero mediante compensazione a partire dall'inizio del periodo d'imposta successivo a quello in cui il credito si è generato in capo al soggetto cedente, a norma dell'art. 5 del D.P.R. 14 ottobre 1999, n. 542.

9. La disciplina Iva degli apporti di beni immobili
Il decreto non prevede alcuna specifica disposizione con riguardo alla disciplina fiscale degli apporti ai fini dell'Iva. Pertanto, gli apporti ai fondi immobiliari in questione sono soggetti alle imposte ordinariamente applicabili in capo all'apportante e, quindi, l'applicazione o meno dell'Iva dipende dalla natura del soggetto apportante. Se l'apportante è un soggetto Iva (società commerciale o soggetto che svolge attività d'impresa commerciale) l'imposta si applica su un imponibile che, in assenza di un corrispettivo contrattuale e in considerazione della natura permutativa dell'operazione, è rappresentato dal valore normale del bene apportato, determinato ai sensi dell'art. 14 del D.P.R. n. 633 del 1972.
In ogni caso, è da tener presente che l'imponibilità dell'operazione deve essere verificata, a seconda della tipologia del bene oggetto dell'apporto alla luce dei principi contenuti nel D.P.R. n. 633 del 1972.
In particolare, nel caso di apporto di beni immobili dovrà essere verificato se ricorrono le condizioni per l'applicazione dell'esenzione dall'imposta di cui all'art. 10, comma 1, numero 8-bis, del D.P.R. n. 633 del 1972. Come noto, detta disposizione considera esenti da Iva le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa effettuate da imprese diverse da quelle costruttrici o da imprese immobiliari che hanno come oggetto esclusivo o principale la rivendita di tali fabbricati. Nel caso, invece, in cui oggetto dell'apporto siano partecipazioni, l'operazione è sempre qualificabile come esente ai fini dell'Iva (art. 10, comma 1, n. 4, del D.P.R. n. 633 del 1972).

10. Disciplina agli effetti dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale
 L'art. 9, comma 1, del D.L. 25 settembre 2001 n. 351 ribadisce quanto previsto nella previgente disciplina, ovvero che le disposizioni di cui all'art. 7 della tabella allegata al testo unico dell'imposta di registro di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che individuano determinati atti per i quali non vi è l'obbligo di richiedere la registrazione, devono intendersi applicabili anche ai fondi immobiliari. In sostanza, non sussiste alcun obbligo di registrazione degli atti relativi all'istituzione dei fondi immobiliari, alla sottoscrizione e al rimborso delle relative quote.
Tuttavia, in caso di registrazione volontaria e per gli atti stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata trova applicazione l'imposta di registro in misura fissa ai sensi dell'art. 7 del citato testo unico e dell'art. 11 della relativa tariffa, parte prima. Circa la portata della disposizione di cui all'art. 7 della tabella, considerata l'ampia formulazione della norma, si ritiene che nella nozione di atti relativi alla istituzione o alla sottoscrizione di fondi immobiliari rientrino anche quelli relativi alle sottoscrizioni effettuate mediante apporto di beni. In mancanza di una specifica disposizione di deroga, agli atti aventi ad oggetto l'apporto di beni immobili, oltre all'imposta di registro in misura fissa, sono altresì dovute le imposte ipotecaria e catastale nelle ordinarie misure proporzionali, rispettivamente, del 2 e dell'1 per cento. Il comma 2 dell'art. 9 del decreto prevede, altresì, che "gli atti comportanti l'alienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, sono soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di un milione di lire per ciascuna imposta" (ossia di euro 516,46). Considerata, quindi, la sostanziale equiparazione degli apporti alle cessioni a titolo oneroso, tale disposizione è da intendersi applicabile anche agli apporti ai fondi immobiliari delle stesse categorie di immobili.
Gli atti di alienazione diversi da quelli effettuati dai soggetti di cui sopra, nei quali i fondi intervengano comunque come parte acquirente, scontano le imposte di registro, ipotecarie e catastali secondo le disposizioni ordinarie.

 11. Regime dei fondi immobiliari istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86
L'art. 14-bis della L. n. 86 del 1994 stabilisce disposizioni particolari per i fondi istituiti con apporto di beni immobili o diritti reali immobiliari per almeno il 51 per cento da parte dello Stato e degli altri enti pubblici, nonché da società interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti. Tali disposizioni non hanno subito alcuna modifica per effetto del decreto.
Con riferimento agli apporti effettuati nei confronti di questa peculiare categoria di fondi immobiliari, è previsto, ai fini delle imposte sui redditi, che l'operazione avvenga in un sostanziale regime di neutralità fiscale a beneficio di tutti i soggetti pubblici e privati che intervengono nell'apporto di beni, sempre che, ovviamente, i beni apportati dallo Stato, dagli enti pubblici e dalle società da essi interamente possedute, abbiano un valore prevalente rispetto al complesso dei beni apportati dai privati.
 In particolare, a norma dell'articolo 14-bis, comma 10, gli apporti non danno luogo a redditi imponibili ovvero a perdite deducibili, in capo all'apportante, indipendentemente dalla natura giuridica di quest'ultimo e dalla tipologia di attività svolta. Inoltre, le quote ricevute in cambio dell'apporto mantengono il medesimo valore fiscalmente riconosciuto ai beni anteriormente all'apporto stesso.
Per gli stessi fondi, ai fini delle imposte indirette, trova applicazione il disposto del comma 11 del citato articolo 14-bis, il quale prevede che "per l'insieme degli apporti di cui al comma 1 e delle eventuali successive retrocessioni di cui al comma 9, è dovuto in luogo delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale e dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili, un'imposta sostitutiva di Lire 1 milione che è liquidata dall'ufficio del registro a seguito di denuncia del primo apporto e che deve essere presentata dalla società di gestione entro sei mesi dalla data in cui l'apporto stesso è stato effettuato". Pertanto, per l'insieme degli apporti è dovuta, in luogo delle ordinarie imposte di registro, ipotecarie, catastali e dell'Invim (non più applicabile per i presupposti verificatisi dopo il 31 dicembre 2002), un'imposta sostitutiva di 516,46 euro (pari a 1 milione delle vecchie lire). Tale imposta è dovuta non già per ogni apporto, ma a seguito della denuncia del primo apporto in natura, a nulla rilevando il numero degli apporti e il valore degli stessi. L'elenco delle imposte sostituite non è comprensivo dell'Iva.
Pertanto, al ricorrere delle condizioni che ne rendono dovuta l'applicazione, l'imposta sul valore aggiunto è dovuta.
Si fa presente, inoltre, che il comma 11 dell'articolo 14-bis richiama i soli apporti di cui al comma 1 dello stesso articolo, ossia quelli effettuati per almeno il 51 per cento dallo Stato, degli enti previdenziali, ecc., non anche a quelli effettuati, ai sensi del successivo comma 5, da altri soggetti. Pertanto, per detti ultimi apporti, ai fini delle imposte indirette sopra citate, si rendono applicabili le ordinarie disposizioni. In particolare, si fa presente che, ai fini dell'imposta di registro, occorre fare riferimento alla disposizione contenuta nell'art. 9, comma 1, del decreto, la quale - come già precisato - fa rinvio all'art. 7 della tabella allegata al D.P.R. n. 131 del 1986. In sostanza, come specificato nel precedente paragrafo 10, si rende applicabile l'imposta di registro in misura fissa e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nelle ordinarie misure proporzionali.

12. fondi immobiliari e società di investimento immobiliare a confronto
E’ solo il caso di accennare, infine, che a partire dal periodo di imposta successivo a quello in corso alla data del 30 giugno 2007 avrà luogo l’introduzione di un regime fiscale agevolato per le SIIQ che svolgono, in modo prevalente, l’attività di locazione immobiliare, con limiti al possesso di azioni e alla partecipazione degli utili ai soci.
Tale innovazione è disposta e disciplinata dai commi dal 119 al 141 della  L. 27 dicembre 2006, n. 296 ( finanziaria 2007).
Queste società, con tutta probabilità, attireranno soprattutto i singoli investitori, fungendo da strumenti di raccolta del risparmio, non mettendosi dunque in competizione con i fondi comuni di investimento immobiliare, i quali sin dalla loro introduzione attirano maggiormente grandi patrimoni immobiliari fungendo da strumenti di pianificazione patrimoniale e successoria.
Le nuove SIIQ avranno la possibilità di scegliere, come detto, un regime fiscale speciale.
Qualora lo adottino dovranno tenere una contabilità separata per differenziare la prevalente gestione immobiliare dalle altre attività.
L’opzione può anche essere estesa alle società immobiliari non quotate, controllate da una SIIQ. 
Le suddette agevolazioni consistono nell’assoggettamento delle plusvalenze ad una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle società e dell’imposta regionale sulle attività produttive con una aliquota del 20 per cento, possono essere assoggettati ad imposta sostitutiva anche gli immobili destinati alla vendita.
Un regime speciale è anche previsto dai commi 138 e 139 della finanziaria 2007 ai fini dell’imposizione IVA e dell’imposte ipotecarie e catastali.
Sempre la finanziaria 2007 prevede, infine, l’emanazione di un decreto del Ministro dell’Economia per individuare le ulteriori regole per il funzionamento delle nuove società.      



1.   Lettera modificata dall'art. 5, comma 1, d.l. 25 settembre 2001, n. 351, conv., con modificazioni, in l. 23 novembre 2001, n. 410.
2. Lettera aggiunta dall'art. 5, d.l. 25 settembre 2001, n. 351, conv., con modificazioni, in l. 23 novembre 2001, n. 410.
3. Cfr. Provvedimento Banca d’Italia del 1° luglio 1998 e Provvedimento Banca d’Italia del 14 aprile 2005.
4. Cfr. Provvedimento della Banca d’Italia del 20 settembre 1999 ora abrogato dal Provvedimento della Banca D’Italia del 14 aprile 2005.
5. L’art. 6, comma 1, del D.M. 24 maggio 1999, n. 228, stabilisce che il termine di durata del fondo deve essere coerente con la natura degli investimenti e, in ogni caso, non può essere superiore al termine di durata della SGR che gli ha promossi ed istituiti. Il successivo comma 2 prevede che la durata dei fondi chiusi non possa essere superiore a 30 anni, fatta salva la possibilità di ottenere una proroga ai sensi dell’art. 14 comma 6, del medesimo decreto ministeriale.       
6. Cfr. art. 12-bis del regolamento n. 228/1999, introdotto con il D.M. n. 47 del 13 gennaio 2003.
7. Comma aggiunto dall'art. 1, D.M. 14 ottobre 2005, n. 256 (Gazz. Uff. 20 dicembre 2005, n. 295).
8. Cfr. Circolare 8 agosto 2003, n. 47/E e Circolare 5 agosto 2004, n. 38/E 
9. Cfr. art. 12-bis, comma 3, del D.M. 24 maggio 1999, n. 228 
10. Tale disciplina trova applicazione nel caso in cui si sia in presenza di operazione imponibili ai fini IVA
11. Questo criterio, disciplinato dall’art. 17 del DPR 633/1972, pone a carico del cessionario soggetto passivo d’imposta residente nello stato l’obbligo di corrispondere l’imposta per conto del cedente.